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2020年九江樓市半年報:政策寬松,土拍火熱,供需回暖加速~

2020-07-15 20:25:29 來源:家千萬房產網 點擊 評論

時間過得飛快,轉眼2020年的時鐘已經走過了一半。這半年里,公共衛生突發事件席卷全球,導致生產生活秩序紊亂,樓市也經歷了將近一個月的休眠期。所幸復工復產后,土地市場率先回暖,同時在一系列政策利好下,購房者對市場的信心加強,樓市熱度得到快速回升。那么上半年的九江樓市究竟成色幾何?不妨一起來看一下。

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2020年上半年九江市新房成交總套數為12818套,成交總面積約133.1869萬㎡,同比下降36.18%。其中住宅成交10322套,成交面積約117.2703萬㎡,占總面積的88.05%;非住宅成交2496套,成交面積約15.9165萬㎡。

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從區域成交來看,柴桑區最受購房者青睞,成交總面積約38.8014萬㎡,占比達到29%,其中住宅成交量遠遠領先于其他區域。濂溪區和八里湖新區則緊跟其后,皆是九江市置業的熱門區域,占比分別為26%和25%。

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從月度成交走勢可以直觀地看出,1月九江市新房成交量達到上半年的最高峰,2月全市售樓部關停,以及部分網簽順延到3月,使得成交量創下新低,但復工復產后,樓市開始回暖,成交量逐漸回升,恢復到較為穩定的水平。

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2020年上半年九江市住宅成交均價為7944元/㎡,同比上漲5.24%,縱觀每月成交價格走勢,增長趨勢明顯,6月達到最高值8027元/㎡,突破8000元/㎡大關,原因在于隨著地價的不斷上漲,市場上的低價項目也在逐漸清盤,一些高地價項目陸續入市,使得區域和總體均價都有所提升。

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截至6月30日,九江市新房庫存總套數為40410套,總面積367.1457萬㎡。其中庫存量最多的區域是柴桑區,住宅庫存4498套,面積約48.1609萬㎡,非住宅庫存6896套,面積為60.0925萬㎡。

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_9.jpg2020年上半年九江市新房供應總面積為117.6940萬㎡,同比下降21.44%。其中,住宅供應面積約95.3120萬㎡,總套數8165套,占總比超七成;非住宅供應面積約22.3821萬㎡,總套數3363套。

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從各區域供應詳情來看,濂溪區拔得頭籌,供應總面積約38萬㎡,其中住宅供應面積占比91.24%,區域有較多主力在售項目。其次是八里湖新區,供應總面積達到30.61萬㎡,非住宅占比高達34.06%,公寓產品居多。

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從月度供應走勢來看,1月作為2020年的良好開端,新房供應量在上半年中處于較高的水平,隨后受公共衛生突發事件影響,2月九江市無新房供應,3月的供應量也處于低位,最后終于在4月迎來了上半年的供應高峰,也促成了五一小長假前后這段時間,眾多新品房源扎堆入市,兩個新項目首開,5月新房供應量則有所回落,繼而保持平穩。

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在2020年上半年九江市新房供應前10名中,濂溪區的樓盤占了半數,并且前兩名的樓盤都位于濂溪區,屬于區域的“供應大戶”,供應量遠遠高于其他樓盤,另外八里湖新區占據了兩席,潯陽區、經開區和柴桑區各占一席,而這10個項目的總供應量占比達到了42.82%,也從側面反映了去化速度之快。

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疫情影響之下,樓市遭遇了不小的打擊,停工使得工程進度延后,項目拿證速度放緩。對比去年上半年,十幾個純新盤先后入市,而今年上半年首開的新盤僅寥寥幾個。而近來不少純新項目相繼有了動作,案名公布、城市展廳或營銷中心開放、產品發布會盛啟等等,其中不乏今年上半年供應的地塊??梢婋S著樓市的回暖,為搶占市場,純新盤入市的節奏紛紛加快,下半年的九江樓市或將迎來眾多新項目首開,再次掀起一陣供應高潮,同時為購房者帶去更多選擇。

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2020年上半年九江市共計成交25宗土地,同比增長38.89%,土地面積達到1554.9701畝,同比增長108.05%,超過了2019年全年供應的土地面積,成交金額約39.9496億元,同比漲幅僅為7.55%,原因在于中心城區可供開發的土地資源愈發稀缺,尤其是住宅用地供應,縱然樓面價不斷攀升,但出讓面積較少;位置相對次之的或商業用地,地價則不及中心城區,而上半年此類地塊出讓較多。

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從每月成交趨勢來看,3、4月的土地市場格外火熱,供地明顯活躍,房企拿地意愿強烈。尤其是3月,546.98畝、14.97億元的成交量達到了上半年的峰值。

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從區域成交情況來看,八里湖新區成交的土地宗數最多,但有5宗屬于純商業用地;在成交面積和成交金額方面,濂溪區以585.55畝、14.90億元的成交量穩居第一,占比均超過37%。

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在2020年上半年成功出讓的25宗地塊中,純住宅用地和商住用地共計18宗,占比72%,純商業用地7宗。其中,樓面價超過4000元/㎡的土地有3宗,最高達到6695元/㎡,是八里湖新區的新地王,另外2宗均位于潯陽區。溢價率超過100%的土地有2宗,而去年同期為0宗,可見今年上半年拿地競爭較為激烈。

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總體來看,2020年上半年九江土地市場供需兩旺,表現火熱,并未過多受到公共衛生突發事件影響,這對于活躍房地產市場,提振各界信心,促進樓市回暖無疑有著重要作用。在近期江西省公布的2020年供地計劃中,九江市僅商品住房用地就計劃供應230公頃(合3450畝),而包含商業用地,上半年九江市也僅成功出讓了約1555畝土地,預計下半年會加大供地力度。

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一、 2020年上半年全國樓市政策盤點

1、三度降準、LPR兩度下調

三度降準:

2020年1月1日,中國人民銀行宣布于1月6日實施全面降準0.5個百分點,釋放長期資金約8000多億元。

2020年3月13日,中國人民銀行決定于3月16日實施普惠金融定向降準,對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點,對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點,共釋放長期資金5500億元。

2020年4月3日,中國人民銀行決定對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點,于4月15日和5月15日分兩次實施到位,每次下調0.5個百分點,共釋放長期資金約4000億元。

LPR兩度下調:

2020年2月20日,1年期LPR從4.15%下調至4.05%,5年期以上LPR從4.80%下調至4.75%。

2020年4月20日,1年期LPR從4.05%下調至3.85%,5年期以上LPR從4.75%下調至4.65%。

2、二代征信系統上線,影響每個買房人

2020年1月19日,二代征信系統正式上線,增加了不少新內容,其中關注度最高的是增加了“共同借款”信息采集內容,將體現夫妻雙方的負債情況,但要待下一步金融機構開始采用二代格式報送數據后,才開始展示。

3、“房住不炒”仍是樓市調控主基調

2020年2月21日,中國人民銀行召開2020年金融市場工作電視電話會議,提出保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制,促進市場平穩運行。

2020年3月3日,中國人民銀行會同財政部、銀保監會召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會,強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

2020年5月18日,中共中央、國務院發布《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》,在加快建立現代財稅制度一項中,提出要穩妥推進房地產稅立法。

2020年5月22日,在十三屆全國人大三次會議開幕會上,《政府工作報告》重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

4、加大城鎮老舊小區改造力度

2020年4月14日,國務院常務會議部署加大城鎮老舊小區改造力度。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。

2020年5月22日,《政府工作報告》中提出,計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務。

5、70年產權自動續期,居住權首次入法

2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》,自2021年1月1日起施行。其中對于70年產權的問題作了回答,住宅建設用地使用權到期將自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定;首次提出“居住權”,即“居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩定生活居住需要”,目的是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

二、2020年上半年九江樓市政策盤點

1、2020年1月10日,市住建局召開關于進一步規范中心城區商品住房交易流程會議,加強中心城區住房限購事中監管,要求在商品住房網簽備案流程、存量住房交易流程中簽訂的合同備案戶籍名下所有人員的房產《承諾書》中,需填寫清楚家庭成員擁有的房屋套數,2020年1月15日起執行。

2、2020年3月4日,江西省人民政府印發了《關于公布全省征地區片綜合地價的通知》,要求在2020年1月1日至本次區片綜合地價公布實施期間,各地報批用地征地補償標準須按本次公布的區片綜合地價標準及時補齊差價。

3、2020年5月11日,住房保障與改革科下達2020年九江市保障性安居工程建設工作計劃:九江市2020年棚戶區改造開工任務總計11811套(戶),其中城市棚戶區改造7555套(戶)。

4、2020年5月28日,九江市住房公積金管委會發布了調整住房公積金貸款最高額度的有關文件。文件指出在中心城區(潯陽區、濂溪區、經濟技術開發區、八里湖新區、柴桑區)購房,購房家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的,貸款最高額度調整為40萬元;在我市下設縣(市)購房,購房家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的,貸款最高額度調整為35萬元。另加裝電梯可提取住房公積金。

5、2020年6月9日,九江市住房和城鄉建設局發布了《關于加強九江市建筑物(住宅小區)命名標準化管理的通知》,對于建筑物、住宅小區等的命名實施統一標準。

_21.jpg2020年上半年,開局即艱難。這半年里,我們經歷了史上最長的春節假期,看到了眾多房企試水線上購房,九江樓市終于從最開始的冷清到逐漸恢復正常,雖然未出現新的成交高峰,但能取得如此成績也實屬不易,因為樓市的回暖不是一朝一夕。

現在的九江樓市,關鍵詞還是在“平穩”二字,但相信等到下半年,樓市的情況更加明朗,同時較多的新項目入市,購房需求會進一步得到釋放,樓市也會迎來一波成交高峰,畢竟生活已經回歸正常,該買的房還是得買,至于最終是什么樣的情況,大家一起拭目以待。

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